Com juros mais baixos e novas linhas de crédito, o governo busca recolocar a classe média no mapa da moradia própria.

A nova política habitacional representa uma das mais amplas reformas do crédito imobiliário brasileiro das últimas décadas.

Trocando em miúdos: o que muda com a nova política habitacional

O governo lançou um novo modelo de crédito imobiliário que promete facilitar a compra da casa própria para a classe média, especialmente para quem ganha entre R$ 12 mil e R$ 20 mil por mês e não se enquadrava no Minha Casa, Minha Vida.A principal mudança é no uso da poupança, que agora vai liberar mais dinheiro dos bancos para financiar imóveis — ou seja, haverá mais crédito disponível.O teto de valor do imóvel financiável subiu para R$ 2,25 milhões, e novas regras permitirão juros mais baixos em alguns casos.A Caixa Econômica Federal vai liderar a operação, e parte dos recursos será destinada a reformas e melhorias em moradias já existentes.Com isso, o governo espera movimentar o setor da construção civil, gerar empregos e facilitar o acesso à moradia.Mas atenção: a nova política entra em vigor aos poucos, e os efeitos mais fortes devem ser sentidos a partir de 2026.

A urgência de uma reforma no crédito imobiliário

Durante décadas, o sistema de crédito habitacional brasileiro se apoiou fortemente nos recursos da poupança, por meio do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). No modelo vigente, os bancos eram obrigados a aplicar 65% dos depósitos da poupança em operações imobiliárias (em especial via SFH) — enquanto 20% dos depósitos eram destinados como compulsório ao Banco Central e 15% ficavam livres para aplicações diversas.

Com a deterioração dos rendimentos da poupança frente a juros mais elevados em outras aplicações, muitos depositantes migraram para investimentos mais rentáveis, enfraquecendo a base de crédito derivada da poupança. Isso reduziu o volume disponível para financiamento habitacional — especialmente para o segmento de renda média — e comprometeu a função social da poupança como motor de crédito para moradia.

A nova política anunciada em 10 de outubro de 2025 busca romper esse ciclo e redefinir o papel da poupança como fonte central de financiamento imobiliário de forma mais eficiente e flexível.

O anúncio e pilares da nova política

No evento oficial em São Paulo, o presidente Lula, junto a ministros da Fazenda, Cidades e ao presidente do Banco Central, apresentou o novo modelo estruturado.O governo declarou que a transição será gradual, com início ainda neste ano e plena vigência do novo modelo prevista para janeiro de 2027.

Os principais eixos do novo regime são:

Extinção progressiva da obrigatoriedade de 65%A obrigatoriedade fixa será eliminada aos poucos. No período de transição, parte dos recursos será liberada gradualmente, até que todo o depósito da poupança passe a refletir no montante de crédito habitacional que os bancos devem ofertar.

Redução dos depósitos compulsórios vinculados à poupançaOs bancos manterão compulsórios sobre a poupança no início da transição, mas esses percentuais serão reduzidos (por exemplo, de 20% para 15%), liberando recursos que antes ficavam retidos no Banco Central. Uma parcela desses recursos será reaplicada no novo modelo.

Regra de alocação entre SFH e SFIMesmo no novo modelo, 80% dos financiamentos habitacionais deverão seguir as regras do SFH, com teto de juros limitados (até 12% ao ano) e requisitos regulados. Os 20% restantes são destinados ao SFI, a mercado livre, sem limites de taxa.

Ampliação do teto de imóveis financiáveis pelo SFH O valor máximo que pode ser financiado pelo SFH sobe de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Isso expande a cobertura para imóveis de padrão intermediário que antes ficavam fora do escopo do SFH.

Liberação inicial de recursos e previsões de créditoO governo estima liberar R$ 35 bilhões ainda em 2025, podendo chegar a R$ 150 bilhões até 2026. A Caixa Econômica Federal será a principal operadora, com meta de financiar 80 mil novas moradias até 2026.

Aumento da competição bancária Instituições que não captam poupança também poderão participar do crédito habitacional sob condições equivalentes, por meio de depósitos interfinanceiros imobiliários — ampliando a concorrência e reduzindo custos para o tomador final.

Linha de crédito para reformas (“Melhoria Habitacional”)Foi lançada uma linha específica para reformas residenciais, destinada a famílias com renda de até R$ 9.600 mensais, com valores entre R$ 5 mil e R$ 30 mil, juros de até 1,95% ao mês, e prazos de 24 a 60 meses.Para a faixa mais baixa (até R$ 3.200), a taxa será de 1,17% ao mês, conforme comunicado oficial.

Impactos esperados, desafios e riscos

Impactos esperados

Expansão do crédito habitacional Com mais recursos convertidos em crédito, espera-se aceleração de financiamentos, retomada de projetos e aumento da demanda na construção civil.

Inclusão da classe média no mercado imobiliário Famílias com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil (e até algumas além dessa faixa) terão acesso a crédito com condições antes inacessíveis.

Geração de empregos e estímulo econômico local A medida pode movimentar toda a cadeia da construção — desde incorporadoras até pequenos fornecedores locais.

Redução parcial do déficit habitacional Embora o déficit ainda seja elevado (em torno de 5,8 milhões de moradias), a intervenção ajuda a conter o avanço do problema.

Maior segurança no sistema financeiro Por ser uma reforma conjunta entre governo e Banco Central, espera-se que o novo modelo seja sustentável e reduza riscos sistêmicos.

Desafios e riscos

Variações de juros e inflação Mesmo com teto de 12% para operações SFH, o sistema precisará resistir a choques econômicos sem desestabilizar o crédito.

Execução desigual por região Cidades menores podem demorar mais a sentir os efeitos da política, pela menor presença de instituições financeiras.

Capacidade institucional e regulação Bancos e órgãos reguladores terão de ajustar sistemas e fluxos de crédito — o que pode gerar gargalos no curto prazo.

Risco de desvio de finalidade É necessário garantir que os recursos liberados sejam usados realmente para habitação, e não para reforçar reservas bancárias.

Outras formas de crédito habitacional

Mesmo com esse novo modelo, o Brasil continuará oferecendo outras modalidades de crédito, que servem como alternativas ou complementos:

Financiamento com correção por IPCA+ – taxa indexada à inflação, ideal em períodos de estabilidade econômica.

Consórcios imobiliários – opção para quem pode esperar, sem juros, com sorteio ou lance.

Crédito híbrido (fixo + variável) – combina estabilidade e proteção contra a inflação.

Home equity / garantia de imóvel – crédito com garantia real, de juros mais baixos.

Programas públicos subsidiados (MCMV e estaduais) – mantêm foco nas faixas de renda mais baixas.

Essas alternativas continuarão disponíveis, ampliando as opções de financiamento conforme o perfil de cada família.

Beneficiados, implicações sociais e conclusão

Quem são os principais beneficiados?

Famílias de renda média e intermediária, que antes não se enquadravam no Minha Casa, Minha Vida e também não conseguiam financiamento com juros acessíveis.

Instituições financeiras e fintechs, que passam a ter mais flexibilidade para operar crédito habitacional.

Setor da construção civil, impulsionado por novos empreendimentos e pela geração estimada de até 1 milhão de empregos diretos e indiretos.

Municípios de médio porte, que podem atrair investimentos e expandir sua oferta de moradias.

A nova política habitacional representa uma das mais amplas reformas do crédito imobiliário brasileiro das últimas décadas. Ao modernizar o uso da poupança e abrir espaço para diferentes fontes de financiamento, o governo busca não apenas ampliar o acesso à moradia, mas também impulsionar a economia e reduzir o déficit habitacional.

Se executada com eficiência e fiscalização adequada, a medida pode inaugurar uma nova fase para o setor imobiliário, com mais crédito, mais concorrência e mais oportunidades de conquistar a casa própria.

Fontes de pesquisa

https://www.gov.br/planalto/pt-br/acompanhe-o-planalto/noticias/2025/10/presidente-lula-anuncia-novo-modelo-de-credito-imobiliario-em-beneficio-da-classe-media-1https://agenciabrasil.ebc.com.br/economia/noticia/2025-10/lula-anuncia-novo-modelo-de-credito-imobiliariohttps://agenciagov.ebc.com.br/noticias/202510/queremos-povo-subir-um-degrau-escala-social-lula-novo-modelo-credito-habitacionalhttps://www.poder360.com.br/poder-governo/lula-pede-mudanca-estrutural-no-modelo-de-credito-imobiliario/https://www.cnnbrasil.com.br/economia/macroeconomia/lula-lanca-pacote-com-financiamento-de-moradia-para-classe-media-e-reformas/https://www.reuters.com/world/americas/brazil-end-savings-reserve-requirement-real-estate-funding-2025-10-10/